“国地税合并、税制大变革”下 房开企业关键流程

主要税种实操与风险防控

2018年注定将在中国税收史上留下浓墨重彩的一笔，“国地税合并”、“税制大变更”正以超出我们想象的速度奔走而来。置身于如此背景，房地产开发企业的财税工作挑战重重，风险与收益并重，拿着相比其他行业的高新，当然需要做着不同于其他行业的创新工作。本课程不同于以往房地产课程的肤浅内容整理汇编，精挑细选了三十个高难度问题，剥开表层的纷繁复杂，综合运用“财、税、法”三个维度的知识全面，深入地为大家条分缕析、剥丝抽茧，直击问题的核心，通过一天的课程展示当前房地产财税领域前沿的实操案例和战略思考。

【咨询热线】

0371-58626618

【会议时间】

2018年5月22日（星期二）9：00 —12：00  13:00—16:30

【会议地点】

金河宾馆 郑州市金水区经三路与金水路交叉口东北角

【授课嘉宾】

蔡嘉：快与财经集团CEO，事务所所长，高级研究员，多家知名地产建安公司的财税顾问，前上海市税务局大企业管理所副所长，曾任世界五百强绿地集团、益海嘉里集团、众邦金控集团等企业财务总经理、税务总监、投资总监等职位

Ø 注册会计师、律师、注册税务师、注册资产评估师、经济师，拥有证券、基金、会计从业资格证，从事财经法律领域的工作近10年。擅长企业投并购、融资财税法律规划，财税风险管控，财税核算等业务。

Ø  北京大学硕士研究生，会计学硕士，法学、会计学双学士

Ø中国企业财务管理协会上海市房地产财务管理专业委员会副会长，北京财税研究院研究员、中国大企业税收研究所高级研究员、上海交通大学税务研究所研究员、上海财经大学特聘教师、上海师范大学校外导师。

Ø  全国知名培训机构特聘讲师，多次为海南国地税、安徽国税、惠州国税、上海财经大学、上海海关学院等税务机关、企业机构授课，广受好评。

Ø  在《中国税务报》、《中国建材报》、《经济论坛》、《上海会计》、《广东财会》、《财会月刊》、《财会通讯》等核心刊物以及国际会议论坛上发表专业论文20余篇。

【受益对象】

财务总监、财务经理

     【课程亮点】

可落地：标杆房企的实操案例

全重点：重点领域的核心涉税风险点全面讲解

有深度：三十个高难度问题，不服来战

            【精彩内容】

一、 “国地税合并、税制大变更”下房开企业全生命周期财税管控战略思考

1、 “国地税合并”过渡期房开企业财税管控必要动作

2、 “税制大变更”下房开企业合同控税的误区：合同价款想改就能改？——合同情势变更理论的税法考量

3、 房开企业全生命周期税负不平衡问题的战略解决思路

4、 “营改增”时代房开企业全供应链税务筹划战略的实现路径

二、 房开企业资源取得阶段主要税种实操与风险防控

5、 土地价款扣除：增值税、企业所得税、土地增值税

1) 增值税销售额扣除土地价款：按项目还是按公司？

2) 土地返还款如何处理？——走出冲成本或计收入的“二元误区”

3) 动迁还平增值税的计税依据如何确定？

4) 母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径

6、 城市更新项目涉税问题分析——来自一手案例剖析

7、 房地产土地拓展投资不同模式的财税安排

1) 一级市场：招拍挂、勾地、一二级联动

2) 二级市场：资产收购、股权收购、产权/司法拍卖、要钱不要地

8、 市政建设配套费是否需要缴纳契税？——税总最新的口径

9、 印花税、土地使用税等小税种的细节问题分析

三、 房开企业融资环节主要税种实操与风险管控

10、 集团内部关联方资金拆借纳税风险分析与稽查应对——来自2017年稽查动态的最新口径

11、 大额贷款与其他应收款并存纳税风险分析与稽查应对——增值税视同销售与企业所得税利息扣除的两头围堵

12、 资金池运作模式纳税风险分析与稽查应对

13、 统借统还纳税风险分析与稽查应对

14、 混合性融资（“名股实债”）纳税风险分析与稽查应对

四、 资源加工阶段主要税种实操与风险管控

15、 企业所得税全生命周期申报纳税流程——税会差异如何调整？实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽查风险防范

16、 建安房企甲供工程的博弈——以施工水电为例

17、 境外设计费如何代扣代缴相关税费？——房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的“虚开风险”

18、 开发成本超过评估指标值就要补税吗？

19、 建安成本偏高——房地产企业反避税案例

20、 成本发票滞后取得（跨期票据）的扣除问题？——追溯调整法与未来适用法的选择？

21、 营销设施建造费（销售样板房、售楼处）纳税风险分析与稽查应对——增值税、企业所得税、土地增值税的处理异同

22、 地下车位的财税处理：风险与收益的权衡

1) 国税发【2009】31号文第33 条如何理解？

2) 人防车位销售，建造成本还可以作为公配处理吗？

3) 无产权地下车位销售房产税风险的规避

五、 资源流通与管理阶段主要税种实操与风险管控

23、 金税三期系统中重点监控与预警的房开企业财务数据

24、 预收账款的增值税会计处理——来自实操案例的讲解

25、 价外费用（违约金、赔偿金、奖励费等）纳税风险分析与稽查应对——来自稽查案例的讲解

26、 “限地价+竞配建”无偿是否视同销售？——走出现有认识的误区

27、 “双合同销售”、分拆房价销售纳税风险分析与稽查应对

28、 “工抵房”纳税风险分析与稽查应对——“五方协议”模版分享

29、 印花税、土地使用税、房产税——财会【2016】22号文后在土增税清算时能否扣除？

30、 土增税清算时间早晚如何决策？——国税总局【2016】81号公告的深度解读