【会议时间】

2018年7月24-25日（星期二、三）9：00 —12：00  13:00—16:30

【会议地点】

广州市环市西路194号流花宾馆二楼豪悦厅

【授课嘉宾】

蔡嘉：快与财经集团CEO，事务所所长，高级研究员，多家知名地产建安公司的财税顾问，前上海市税务局大企业管理所副所长，曾任世界五百强绿地集团、益海嘉里集团、众邦金控集团等企业财务总经理、税务总监、投资总监等职位

Ø 注册会计师、律师、注册税务师、注册资产评估师、经济师，拥有证券、基金、会计从业资格证，从事财经法律领域的工作近10年。擅长企业投并购、融资财税法律规划，财税风险管控，财税核算等业务。

Ø  北京大学硕士研究生，会计学硕士，法学、会计学双学士

Ø中国企业财务管理协会上海市房地产财务管理专业委员会副会长，北京财税研究院研究员、中国大企业税收研究所高级研究员、上海交通大学税务研究所研究员、上海财经大学特聘教师、上海师范大学校外导师。

Ø  全国知名培训机构特聘讲师，多次为海南国地税、安徽国税、惠州国税、上海财经大学、上海海关学院等税务机关、企业机构授课，广受好评。

Ø  在《中国税务报》、《中国建材报》、《经济论坛》、《上海会计》、《广东财会》、《财会月刊》、《财会通讯》等核心刊物以及国际会议论坛上发表专业论文20余篇。

【受益对象】

财务总监、财务经理

“国地税合并、税制大变革”下

房开企业关键流程主要税种实操与风险防控

2018年注定将在中国税收史上留下浓墨重彩的一笔，“国地税合并”、“税制大变更”正以超出我们想象的速度奔走而来。置身于如此背景，房地产开发企业的财税工作挑战重重，风险与收益并重，拿着相比其他行业的高新，当然需要做着不同于其他行业的创新工作。本课程不同于以往房地产课程的肤浅内容整理汇编，精挑细选了三十个高难度问题，剥开表层的纷繁复杂，综合运用“财、税、法”三个维度的知识全面，深入地为大家条分缕析、剥丝抽茧，直击问题的核心，通过一天的课程展示当前房地产财税领域前沿的实操案例和战略思考。

【课程亮点】

可落地：标杆房企的实操案例

全重点：重点领域的核心涉税风险点全面讲解

有深度：三十个高难度问题，不服来战

【精彩内容】

1. “国地税合并、税制大变更”下房开企业全生命周期财税管控战略思考

1. “国地税合并”过渡期房开企业财税管控必要动作

2. “税制大变更”下房开企业合同控税的误区：合同价款想改就能改？——合同情势变更理论的税法考量

3. 房开企业全生命周期税负不平衡问题的战略解决思路

4. “营改增”时代房开企业全供应链税务筹划战略的实现路径

1. 房开企业资源取得阶段主要税种实操与风险防控

1. 土地价款扣除：增值税、企业所得税、土地增值税

1. 增值税销售额扣除土地价款：按项目还是按公司？

2. 土地返还款如何处理？——走出冲成本或计收入的“二元误区”

3. 动迁还平增值税的计税依据如何确定？

4. 母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径

1. 城市更新项目涉税问题分析——来自一手案例剖析

2. 房地产土地拓展投资不同模式的财税安排

1. 一级市场：招拍挂、勾地、一二级联动

2. 二级市场：资产收购、股权收购、产权/司法拍卖、要钱不要地

1. 市政建设配套费是否需要缴纳契税？——税总最新的口径

2. 印花税、土地使用税等小税种的细节问题分析

1. 房开企业融资环节主要税种实操与风险管控

1. 集团内部关联方资金拆借纳税风险分析与稽查应对——来自2017年稽查动态的最新口径

2. 大额贷款与其他应收款并存纳税风险分析与稽查应对——增值税视同销售与企业所得税利息扣除的两头围堵

3. 资金池运作模式纳税风险分析与稽查应对

4. 统借统还纳税风险分析与稽查应对

5. 混合性融资（“名股实债”）纳税风险分析与稽查应对

1. 资源加工阶段主要税种实操与风险管控

1. 企业所得税全生命周期申报纳税流程——税会差异如何调整？实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽查风险防范

2. 建安房企甲供工程的博弈——以施工水电为例

3. 境外设计费如何代扣代缴相关税费？——房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的“虚开风险”

4. 开发成本超过评估指标值就要补税吗？

5. 建安成本偏高——房地产企业反避税案例

6. 成本发票滞后取得（跨期票据）的扣除问题？——追溯调整法与未来适用法的选择？

7. 营销设施建造费（销售样板房、售楼处）纳税风险分析与稽查应对——增值税、企业所得税、土地增值税的处理异同

8. 地下车位的财税处理：风险与收益的权衡

1. 国税发【2009】31号文第33 条如何理解？

2. 人防车位销售，建造成本还可以作为公配处理吗？

3. 无产权地下车位销售房产税风险的规避

1. 资源流通与管理阶段主要税种实操与风险管控

1. 金税三期系统中重点监控与预警的房开企业财务数据

2. 预收账款的增值税会计处理——来自实操案例的讲解

3. 价外费用（违约金、赔偿金、奖励费等）纳税风险分析与稽查应对——来自稽查案例的讲解

4. “限地价+竞配建”无偿是否视同销售？——走出现有认识的误区

5. “双合同销售”、分拆房价销售纳税风险分析与稽查应对

6. “工抵房”纳税风险分析与稽查应对——“五方协议”模版分享

7. 印花税、土地使用税、房产税——财会【2016】22号文后在土增税清算时能否扣除？

8. 土增税清算时间早晚如何决策？——国税总局【2016】81号公告的深度解读

“金三严控下”建安业全流程财税风险管控与重整规划

2017年以来，国家层面出台了大量有关建安业的税收政策，优惠力度不可谓不大，波及范围不可谓不广：国家税务总局2017年11号公告、财税【2017】58号文、税总发【2017】99号﹒﹒﹒﹒﹒﹒，一些系列利好措施的出台，建安企业如何学习、领会、用好新政策，对于建筑业来说不仅仅税负问题，更是经营模式重整与规划的大事，本课程结合业务标杆企业的实操经验，为大家带来一线的宝贵建议。

金税三期工程，已成为纳税人无法摆脱的“紧箍咒”。在“金三”严控下，建安业以往不规范的做法一一暴露出来，税务机关围绕着建筑业的稽查力度正在逐步加强，成本费用的列支、关联方资金的占用、上下游企业之间的税负博弈﹒﹒﹒﹒﹒﹒等等涉税风险，日益激增，本课程为大家全面梳理了建安业从预收款到质保金的全生命周期涉税风险疑难问题，以“业务”为核心，突出“全税种”分析，通过详细的讲解，各个击破、不留死角，为企业从容应对税务稽查保驾护航。

【课程亮点】

一线实操：来自企业界财务总的实操经验

最新政策：跟踪最新的财税政策

内容全面：讲解内容涵盖建安业的全流程，全面讲解不留死角

【精彩内容】

1. 从预收款到质保金：建安服务全业务流程的税会处理

   1. 建安业全业务流程涉税节点

   2. 税会处理的核心要义

   3. 税总发【2017】99号文：建安业的重磅文件

   4. 《外管证》的动向、政策和实操

2. 建安业组织架构设计与重整

1. 建安业母子公司如何纳税？

2. 建安业如何挂靠经营？

3. 建安业总分包的操作技巧？

4. 建安业总分机构如何纳税？

5. 建安业跨县市提供服务如何纳税？

6. 异地提供建安服务个人所得税怎么交？

1. 甲供工程：一般与特殊的异同分析

1. 建安企业选择简易计税的情形有哪些？

2. 甲方与乙方税负如何平衡？

3. 财税【2017】58号文后建安企业如何修改合同？

4. “甲供材”中建安企业增值税计税方式选择的临界点？

5. “甲控材”的操作要点？

1. 房地产企业与建安企业对同一项目计税方法的协调问题

2. 建安企业增值税纳税义务的发生时间如何确定？

1. 如何理解预收账款？

2. 预收账款：纳税与预缴

3. 进度款：纳税义务

4. 房地产企业与建安企业对开发票开具的协调问题

5. 预收账款的会计处理

1. 建安业新老项目并存进项税额如何抵扣？

   1. 发票审核：进项税额抵扣的常见税率

   2. 采购过程中发票取得过程中的十大风险管控

2. “金三严控下”建安业发票管理的高风险领域

   1. 差额征税、全额开票如何操作？

   2. 劳务派遣发票开具的四种方式？

   3. 建安业发票开具：三流一致问题

   4. 异常凭证的风险防范？

   5. 善意取得与恶意取得虚开增值税发票

3. 建安业使用农民工的操作技巧分析？

4. 建安业自购施工设备、周转材料、临时建筑物的涉税风险分析？

5. BT、BOT、PPP、EPC纳税风险分析？

6. 建安业常见业务纳税风险分析

   1、建安业收取的合同违约金、提前竣工奖要缴纳增值税吗？

   2、发包方代发农民工工资的增值税如何处理？

   3、被工程发包方从工程款中扣押的保证金未开具发票，如何确认纳税义务发生时间？

   4、建安业申报税款小于预缴税款可以申请退预缴税款吗？

   5、每个建安项目是否都要购买一套税控设备？

   6、向境外提供建安服务能否免征增值税？

7. 建安业交易计税决策要点？

8. 质保金的的纳税风险分析？